今天與各位簡單聊一聊《民法典》對業(yè)主共同決定的事項產(chǎn)生哪些影響。
一、《民法典》對業(yè)主共同決定事項是怎么規(guī)定的？
業(yè)主共同決定事項主要在《民法典》第二百七十八條予以規(guī)定，依據(jù)《民法典》第二百七十八條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；
（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。民法典的光照著每個人 每明晰一條撫平一縷傷 交了物業(yè)費(fèi)我們能干啥？ 該行使時候就別輕易放棄~ #民法典#業(yè)主委員會#建筑物區(qū)分所有權(quán)
二、《民法典》對業(yè)主共同決定事項的影響
相較于《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)主共同決定事項的規(guī)定，《民法典》的變化主要體現(xiàn)在以下三個方面：
其一，《民法典》改變了業(yè)主共同表決的方式，有助于提高表決效率。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，普通事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，重大事項需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，實(shí)踐中由于部分業(yè)主拒絕參加表決或缺乏有效聯(lián)系方式，導(dǎo)致業(yè)主共同決定事項無法快速形成有效決議。
《民法典》降低了需要業(yè)主共同決定事項的表決門檻，即只要“雙過2/3參與表決”即可，一般事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”，重大事項經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，換言之，一般事項最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3x1/2），重大事項最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3x3/4）。
其二，《民法典》將維修資金的籌集與使用相分離，大幅度降低了維修資金使用的表決門檻。維修資金的籌集需要經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙2/3同意，但維修資金的使用由原先全體業(yè)主的“雙過2/3同意”降為經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過半同意”（全體業(yè)主1/3同意）即可。
其三，《民法典》新增“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”須經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過3/4同意”，有助于維護(hù)業(yè)主權(quán)益。今后，在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置快遞柜、廣告牌、新增停車位等須經(jīng)業(yè)主表決通過方可執(zhí)行，而此前通常由業(yè)主委員會甚至物業(yè)服務(wù)公司自行決定。
